Produkt zum Begriff Miete:
-
Miete
Miete , Zum Werk Wie kaum ein anderes Rechtsgebiet befindet sich das Mietrecht in einer ständigen Entwicklung. Dieser handliche gelbe Kommentar erläutert die für das Wohnungs- und Gewerbemietrecht relevanten Vorschriften in praxisorientierter Art und Weise und verhilft so zu einer schnellen und sachgerechten Problemlösung. Das Werk ist auch für andere Berufsgruppen aus dem Bereich des Wohnungswesens gut verständlich. Diese Auflage verarbeitet zahlreiche Entscheidungen des BGH zum Wohnungs- und Geschäftsraummietrecht vor, deren Kenntnis für den Richter und die Rechtsberater unerlässlich ist. Mittlerweile haben sich Rechtsprechung und Literatur deutlich weiterentwickelt, vor allem durch das MietRÄndG 2013, das MietNovG 2015 ("Mietpreisbremse"), das MietAnpG 2019 und das MsRG 2021. Vorteile auf einen Blick komprimierte Darstellung aller BGB-§§ zum MietR ausführliche Kommentierung der §§ 555a - 555f BGB zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Mieterhöhungen nach Modernisierung ausführliche Kommentierung der §§ 555d - 556g BGB über die Miethöhe bei Mietbeginn und die maximale Mieterhöhung bei angespannten Wohnungsmärkten durch Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete ("Mietpreisbremse" 2015) sowie der §§ 559c und 559d BGB zu vereinfachten Verfahren bei Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen (MietAnpG 2019) ausführliche Kommentierung der §§ 558c und 558d BGB zu Mietspiegeln (Mietspiegelreformgesetz - MsRG 2021) Zur Neuauflage hervorragendes Autorenteam, nun um 3 Autorinnen und Autoren erweitert bestechendes Preis-Leistungs-Verhältnis komprimierte Kompetenz in einem Band mit einem Fokus der Lesbarkeit auch für andere Berufsgruppen aus dem Bereich des Wohnungswesens Zielgruppe Für Rechtsanwaltschaft, Richterschaft, Verbands- und Wirtschaftsjuristinnen und -juristen und die Rechtsberaterinnen und Rechtsberater bei den Vermieter- und Mieterverbänden sowie Verwaltungsgesellschaften und alle mit dem Mietrecht befassten Personen, wie insbesondere Vermieterinnen und Vermieter, Mieterinnen und Mieter, Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, Maklerinnen und Makler etc. , Studium & Erwachsenenbildung > Fachbücher, Lernen & Nachschlagen
Preis: 119.00 € | Versand*: 0 € -
Sportradar ***SpeedTrac*** - zur Miete
Dieses einfache Geschwindigkeitsmeßgerät kann im Training problemlos eingesetzt werden. Der Mietpreis gilt für 1 Wochenende = Freitag bis Sonntag (Bitte geben Sie am Ende des Bestellvorgangs das gewünschte Wochenende im Nachrichtenfeld an!) Wir berechnen Ihnen 4,90 Euro Versandkosten für die Zusendung. Die Kosten für die Rücksendung übernehmen auch Sie. Wird das Gerät abgeholt und zurück gebracht weil Sie in der Nähe sind sparen Sie sich natürlich die Versandkosten.Unser meist verkauftes Radarmessgerät.Ideal für das Training, für Veranstaltungen oder just for fun.Das Speed Trac ist ideal zur ergänzenden Geschwindigkeits-Messung! Wer hat den schnellsten Aufschlag, wer den kräftigsten Torschuss? Der garantierte Spaß auf jeder Sport- und Spielveranstaltung.
Preis: 45.00 € | Versand*: 4.90 € -
Westner, Martina: Miete und Mieterhöhung
Miete und Mieterhöhung , Für ein gutes Miteinander mit den Mietern ist es für Vermieter unerlässlich, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen. Die Autorinnen Martina Westner, Astrid Congiu-Wehle und Katharina Rößler sind Rechtsanwältinnen und Mietrechtsexpertinnen. Sie erklären Ihnen anhand zahlreicher Beispiele und Musterschreiben, wie Sie eine Mieterhöhung Schritt für Schritt rechtssicher durchführen. Sie erfahren, wie die zulässige Miete berechnet wird und welche Mieterhöhungsmöglichkeiten es gibt. Sie lernen die Voraussetzungen für die zahlreichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse ebenso kennen wie die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Begriffe wie Kappungsgrenze oder qualifizierter Mietspiegel werden ausführlich dargestellt. So sind Sie auf der sicheren Seite und können teure Fehler vermeiden. Inhalte: Gestaltung und Änderung der Mietstruktur Übersichten nach Bunderländern sowie Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse Grenzen von Staffelmieten Voraussetzungen der Indexvereinbarung im Wohnraummietvertrag Modernisierungsmieterhöhung: Ankündigung, Form und Frist, Härteeinwand, Kappungsgrenzen Anpassung der Betriebskosten Mieterhöhungen von Geschäftsräumen und Garagen Neu in der 3. Auflage: Aktuelles Gebäudeenergiegesetz Neues Telekommunikationsgesetz Verschärfung der Mietpreisbremse Modernisierungsmieterhöhung nach TKG- und GEG-Neuerungen Die digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte E-Book direkt online lesen im Browser Persönliche Fachbibliothek mit Ihren Büchern Jetzt nutzen auf mybookplus.de. , Studium & Erwachsenenbildung > Fachbücher, Lernen & Nachschlagen
Preis: 34.99 € | Versand*: 0 € -
Die Miete erhöhen: kurz&konkret!
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind immer problematisch, weil der Mieter dann durch die neue Miete finanziell höher belastet wird als von ihm beim Beginn des Mietverhältnisses kalkuliert wurde. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eine marktgerechte Miete für eine Wohnung zu erzielen. Vor allem dann, wenn die Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht oder die Wohnung modernisiert wurde, stellt sich dem Vermieter die Frage, in welchem Umfang mit einer Mieterhöhung die Miete erhöht werden kann und welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen die Mieterhöhungserklärung entsprechen muss. Mit einer allgemeinen Begründung wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter jedenfalls nicht vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für den Vermieter vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.
Preis: 10.99 € | Versand*: 0.00 €
-
Habt ihr, falls ihr zur Miete wohnt, schon die Info bekommen, dass sich eure Nebenkosten erhöhen?
Als KI habe ich keine persönlichen Erfahrungen oder Informationen über individuelle Mieterangelegenheiten. Es ist jedoch möglich, dass Mieter von einer Erhöhung der Nebenkosten informiert werden, wenn beispielsweise die Betriebskosten gestiegen sind oder Reparaturen anstehen. Es ist ratsam, sich direkt an den Vermieter oder die Hausverwaltung zu wenden, um genaue Informationen zu erhalten.
-
Was bedeutet "Miete zzgl. NK" und "Miete inkl. NK"?
"Miete zzgl. NK" bedeutet, dass die Nebenkosten (wie z.B. Strom, Wasser, Heizung) nicht in der angegebenen Miete enthalten sind und zusätzlich bezahlt werden müssen. "Miete inkl. NK" bedeutet hingegen, dass die Nebenkosten bereits in der angegebenen Miete enthalten sind und nicht separat bezahlt werden müssen.
-
Ist Miete steuerfrei?
Nein, Miete ist in der Regel nicht steuerfrei. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Regel in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Allerdings können bestimmte Kosten, wie beispielsweise Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, von den Mieteinnahmen abgezogen werden, um die steuerliche Belastung zu verringern. Es gibt auch Freibeträge und steuerliche Vergünstigungen für Vermieter, die genutzt werden können. Es ist ratsam, sich von einem Steuerberater oder Finanzexperten beraten zu lassen, um die steuerlichen Aspekte der Vermietung zu verstehen und optimal zu nutzen.
-
Ist Miete umsatzsteuerpflichtig?
Ist Miete umsatzsteuerpflichtig? Die Vermietung von Wohnraum ist in der Regel umsatzsteuerfrei, es sei denn, der Vermieter hat sich freiwillig zur Umsatzsteuer optiert. Gewerbliche Vermietungen, wie z.B. von Büroflächen, können hingegen umsatzsteuerpflichtig sein. Es ist wichtig, sich vorab über die steuerlichen Regelungen zu informieren und gegebenenfalls mit einem Steuerberater Rücksprache zu halten. In jedem Fall sollte die Umsatzsteuer korrekt abgeführt werden, um steuerliche Konsequenzen zu vermeiden.
Ähnliche Suchbegriffe für Miete:
-
Defibrillator zur Miete - AED inkl. Service - Jahresmiete
Defibrillator zur Miete - AED inkl. Service - Jahresmiete
Preis: 479.99 € | Versand*: 0.00 € -
Özdogan, Selim: Wieso Heimat, ich wohne zur Miete
Wieso Heimat, ich wohne zur Miete , Freiburg-Istanbul und zurück Krishna Mustafa wird von Laura verlassen, weil er seine Identität noch nicht gefunden hat. Aber wer hat das schon? Doch Krishna lässt es auf einen Versuch ankommen. Kurz entschlossen tauscht er mit seinem türkischen Cousin das WG-Zimmer und zieht vorübergehend von Freiburg nach Istanbul. Über das Leben zwischen zwei Kulturen Auf der Suche nach seiner Identität, der verlorenen Liebe und guter Schokolade beginnt für Krishna in der Türkei eine unvergessliche Reise. Neugierig auf das Leben und stets leicht zu begeistern, taucht er in das turbulente und pulsierende Leben der Großstadt ein. Über seine Wurzeln weiß er ein halbes Jahr später zwar immer noch nicht mehr, dafür aber eine ganze Menge über die "Türken" und die "Deutschen", über Erdogan und den Gezi-Park, über Moscheen und Starbucks, darüber, wie man mithilfe von Gebets-Apps zum guten Moslem und mithilfe des richtigen Haarschnitts zum Islamisten wird. Provokant, scharfsinnig und witzig: Spielerisch und berührend erzählt Selim Özdogan vom Leben zwischen zwei Welten. In leichtem Ton bringt er den Alltag in Istanbul aus zugleich deutscher und türkischer Sicht näher, schildert provokant, scharfsinnig und witzig die vermeintlichen Eigenheiten der "Deutschen", der "Türken" und all derjenigen, die zwischen den Kulturen leben. Ein grandios kluger und grandios komischer Roman über die Menschen mit ihren Sehnsüchten, ihren Vorstellungen und Vorurteilen, ihren Konflikten und Leidenschaften. Ein Roman über das Leben selbst. "Man kann auch lachend ernsthaft sein. Selim Özdogan jedenfalls kann-Migration, Integration, Identität zwischen Deutschland und Türkei - so cool, poetisch und unterhaltsam hat davon noch niemand erzählt. Wir sollten ihm zuhören!" Faith Akin, Filmregisseur "Özdogan versteht es, in unterschiedlichste Welten zu entführen, ohne dabei jemals unglaubwürdig zu wirken." APA, Wolfgang Huber-Lang ****************************************************************** Leser*innenstimmen: "Ein entlarvender und köstlich unterhaltsamer Blick auf Deutschland und die Türkei." "urkomisch, berührend und treffend beobachtet" ****************************************************************** Alle Bücher von Selim Özdogan erschienen bei Haymon: . Der Klang der Blicke . DZ . Wieso Heimat, ich wohne zur Miete . Wo noch Licht brennt , Bücher > Bücher & Zeitschriften
Preis: 22.90 € | Versand*: 0 € -
Vertriebsmanagement (Beenken, Matthias)
Vertriebsmanagement , Matthias Beenkens Publikation zum "Vertriebsmanagement" aus dem Bereich "Betriebliche Kernprozesse" der Fortbildung zum Fachwirt für Versicherungen und Finanzen liegt nun in vierter Auflage vor. Das Werk kann aber auch für alle anderen versicherungswissenschaftlichen Ausbildungen als Grundlagenliteratur ebenso wie von Vertriebspraktikern für die eigene Weiterbildung genutzt werden, da es eine wichtige Lücke schließt. Wesentliche Inhalte sind Vertriebsplanung, -steuerung und -controlling aus Sicht des Versicherungsunternehmens, die Bedeutung von Anreiz- und Vergütungssystemen, Vermittlermarketing sowie rechtliche Anforderungen. Eine weitere Besonderheit ist, dass auch die Perspektive des selbstständigen, unternehmerisch geführten Vermittlerbetriebs umfassend vertreten wird. Das Lehrbuch lebt von zahlreichen praktischen Beispielen, mit denen der theoretische Stoff veranschaulicht wird. Der personengebundene Vertrieb über angestellte und selbstständige Versicherungsvertreter sowie Versicherungsmakler hat eine überragende Bedeutung für die Versicherungsbranche. Die Nachfrage nach Versicherungsschutz wird über Vermittler geweckt, die meisten Versicherungsprodukte über sie abgesetzt und von ihnen betreut. Das unsichtbare und abstrakte Produkt Versicherungsschutz wird in der Beratung durch Vermittler für den Kunden erst greifbar. Das erklärt auch, dass der Versicherungsvertrieb in der Unternehmenspraxis häufig das Marketing dominiert statt umgekehrt. Demgegenüber fehlt es ganz anders als beim Marketing bisher an einer fundierten Darstellung des Managements dieser wichtigen Unternehmensfunktion, die immer noch den Nimbus trägt, wissenschaftlich nicht ergründbar zu sein. Mit modernen Managementmethoden lässt sich jedoch auch der Versicherungsvertrieb erfolgreich gestalten. Zudem hat die versicherungswissenschaftliche Forschung der letzten Jahre ein vertieftes Verständnis der Erfolgsfaktoren des Versicherungsvertriebs entwickelt. Eine besondere Bedeutung hat zudem die Regulierung, die der Versicherungsvertrieb unter anderem durch die Umsetzung der EU-Vermittlerrichtlinie und aktuell die Umsetzung der Nachfolge-Richtlinie IDD erfahren hat. Das Vertriebsmanagement muss profunde Kenntnisse der rechtlichen Anforderungen an Vermittler und Vermittlungsprozesse besitzen. ht des Versicherungsunternehmens, die Bedeutung von Anreiz- und Vergütungssystemen, Vermittlermarketing sowie rechtliche Anforderungen. Eine weitere Besonderheit ist, dass auch die Perspektive des selbstständigen, unternehmerisch geführten Vermittlerbetriebs umfassend vertreten wird. Das Lehrbuch lebt von zahlreichen praktischen Beispielen, mit denen der theoretische Stoff veranschaulicht wird. Der personengebundene Vertrieb über angestellte und selbstständige Versicherungsvertreter sowie Versicherungsmakler hat eine überragende Bedeutung für die Versicherungsbranche. Die Nachfrage nach Versicherungsschutz wird über Vermittler geweckt, die meisten Versicherungsprodukte über sie abgesetzt und von ihnen betreut. Das unsichtbare und abstrakte Produkt Versicherungsschutz wird in der Beratung durch Vermittler für den Kunden erst greifbar. Das erklärt auch, dass der Versicherungsvertrieb in der Unternehmenspraxis häufig das Marketing dominiert statt umgekehrt. Demgegenüber fehlt es ganz anders als beim Marketing bisher an einer fundierten Darstellung des Managements dieser wichtigen Unternehmensfunktion, die immer noch den Nimbus trägt, wissenschaftlich nicht ergründbar zu sein. Mit modernen Managementmethoden lässt sich jedoch auch der Versicherungsvertrieb erfolgreich gestalten. Zudem hat die versicherungswissenschaftliche Forschung der letzten Jahre ein vertieftes Verständnis der Erfolgsfaktoren des Versicherungsvertriebs entwickelt. Eine besondere Bedeutung hat zudem die Regulierung, die der Versicherungsvertrieb unter anderem durch die Umsetzung der EU-Vermittlerrichtlinie und aktuell die Umsetzung der Nachfolge-Richtlinie IDD erfahren hat. Das Vertriebsmanagement muss profunde Kenntnisse der rechtlichen Anforderungen an Vermittler und Vermittlungsprozesse besitzen. , Studium & Erwachsenenbildung > Fachbücher, Lernen & Nachschlagen , Auflage: 5. Auflage, Erscheinungsjahr: 20211115, Produktform: Kartoniert, Titel der Reihe: Fachwirt-Literatur##, Autoren: Beenken, Matthias, Redaktion: Berufsbildungswerk der Deutschen Versicherungswirtschaft (BWV) e. V., Auflage: 21005, Auflage/Ausgabe: 5. Auflage, Keyword: ABC-Analyse; Customer Lifetime Value; Zielgruppenplanung; Vertriebssteuerung; Anreizsysteme; Matrixorganisation; Zwei-Faktoren-Theorie; Affiliate Marketing; Vertriebsplanung; Ressourcenplanung; Empfehlungsmarketing; Vertriebscontrolling, Fachschema: Absatz / Marketing~Marketing~Vermarktung~Versicherung - Versicherungskaufmann, Fachkategorie: Industrien und Branchen, Thema: Verstehen, Text Sprache: ger, Verlag: VVW-Verlag Versicherungs., Verlag: VVW GmbH, Breite: 168, Höhe: 24, Gewicht: 551, Produktform: Kartoniert, Genre: Sozialwissenschaften/Recht/Wirtschaft, Genre: Sozialwissenschaften/Recht/Wirtschaft, Vorgänger EAN: 9783963291661 9783899529326, Herkunftsland: DEUTSCHLAND (DE), Katalog: deutschsprachige Titel, Katalog: Gesamtkatalog, Katalog: Kennzeichnung von Titeln mit einer Relevanz > 30, Katalog: Lagerartikel, Book on Demand, ausgew. Medienartikel, Relevanz: 0014, Tendenz: -1, Unterkatalog: AK, Unterkatalog: Bücher, Unterkatalog: Hardcover, Unterkatalog: Lagerartikel,
Preis: 39.00 € | Versand*: 0 € -
Vertriebsmanagement (Albers, Sönke~Krafft, Manfred)
Vertriebsmanagement , "Vertriebsmanagement" vermittelt anspruchsvoll und zugleich praxisnah, wie Außendienste professionell geführt und gesteuert werden können. Dabei greifen Sönke Albers und Manfred Krafft auf aktuellste Ergebnisse der internationalen Forschung zurück, verwenden Beispiele und Fallstudien aus dem europäischen bzw. deutschsprachigen Raum und belegen ihre Hinweise mit umfassenden eigenen Studien. Kurzum: ein Buch von Vertriebsexperten für Vertriebsexperten. Die Autoren schaffen ein deutschsprachiges Standardwerk, das sowohl als Grundlage der Ausbildung im BWL-Bachelor- und Masterstudium oder an Fortbildungsinstitutionen Verbreitung finden wird als auch akademisch interessierten Vertriebsmanagern kompetente Hinweise zum professionellen Management von Verkaufsaußendiensten bietet. Der Inhalt Verkaufskonzeptionen Organisation des Verkaufs Operative Verkaufsplanung Management des Außendienstes Performance Management Technologie-Unterstützung im Verkauf Die Zielgruppen Bachelor- und Master-Studierende der Betriebswirtschaftslehre Vertriebsingenieure, Key-Account-Manager, Verkaufsleiter Die Autoren Univ.-Prof. Dr. Dr. h.c. Sönke Albers ist Head of the Management Department and Dean of Research sowie Professor of Marketing and Innovation an der Kühne Logistics University Hamburg. Univ.-Prof. Dr. Manfred Krafft ist Direktor des Instituts für Marketing und wissenschaftlicher Leiter des Centrum für interaktives Marketing an der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster. , Bücher > Bücher & Zeitschriften , Erscheinungsjahr: 20131121, Produktform: Kartoniert, Autoren: Albers, Sönke~Krafft, Manfred, Themenüberschrift: BUSINESS & ECONOMICS / Sales & Selling / General, Fachschema: Marktforschung~Vertrieb, Fachkategorie: Management und Managementtechniken, Bildungszweck: für die Hochschule, Thema: Optimieren, Imprint-Titels: Springer Gabler, Fachkategorie: Marktforschung, Thema: Verstehen, Text Sprache: ger, Verlag: Gabler, Betriebswirt.-Vlg, Verlag: Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, Länge: 244, Breite: 171, Höhe: 25, Gewicht: 703, Produktform: Kartoniert, Genre: Sozialwissenschaften/Recht/Wirtschaft, Genre: Sozialwissenschaften/Recht/Wirtschaft, Herkunftsland: DEUTSCHLAND (DE), Katalog: deutschsprachige Titel, Katalog: Gesamtkatalog, Katalog: Kennzeichnung von Titeln mit einer Relevanz > 30, Katalog: Lagerartikel, Book on Demand, ausgew. Medienartikel, Relevanz: 0016, Tendenz: +1, Unterkatalog: AK, Unterkatalog: Bücher, Unterkatalog: Hardcover, Unterkatalog: Lagerartikel, WolkenId: 1023126
Preis: 49.99 € | Versand*: 0 €
-
Warum kalkulatorische Miete?
Die kalkulatorische Miete wird verwendet, um die Kosten für die Nutzung von Eigenkapital und Eigenleistungen in einem Unternehmen zu berücksichtigen. Sie ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten für die Bereitstellung von Räumlichkeiten und Anlagen im Unternehmen zu erfassen, auch wenn keine tatsächliche Miete gezahlt wird. Durch die Berücksichtigung der kalkulatorischen Miete können Unternehmen eine realistischere Kostenerfassung und -verteilung vornehmen. Zudem hilft sie bei der Ermittlung des tatsächlichen Gewinns eines Unternehmens, da sie alle relevanten Kostenfaktoren einbezieht. Letztendlich dient die kalkulatorische Miete dazu, eine bessere Grundlage für unternehmerische Entscheidungen zu schaffen und die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens zu verbessern.
-
Ist Miete steuerpflichtig?
Ist Miete steuerpflichtig? Ja, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Die erzielten Mieteinnahmen müssen in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Allerdings können auch bestimmte Ausgaben, wie beispielsweise Instandhaltungskosten oder Abschreibungen, steuermindernd geltend gemacht werden. Es ist ratsam, sich von einem Steuerberater oder Finanzexperten beraten zu lassen, um alle steuerlichen Aspekte rund um die Vermietung zu klären.
-
Ist Miete mehrwertsteuerpflichtig?
Ja, Miete ist grundsätzlich mehrwertsteuerpflichtig. In Deutschland unterliegt die Vermietung von Immobilien dem Regelsteuersatz von 19%. Dies bedeutet, dass Vermieter die Umsatzsteuer auf die Miete erheben und an das Finanzamt abführen müssen. Mieter müssen somit neben der Kaltmiete auch die Umsatzsteuer zahlen. Es gibt jedoch Ausnahmen, wie z.B. die Vermietung von Wohnraum, die unter bestimmten Voraussetzungen von der Umsatzsteuer befreit sein kann. In jedem Fall ist es ratsam, sich bei steuerlichen Fragen an einen Experten zu wenden.
-
Wie gehaltsnachweis Miete?
Wie kann ich Ihnen behilflich sein?
* Alle Preise verstehen sich inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer und ggf. zuzüglich Versandkosten. Die Angebotsinformationen basieren auf den Angaben des jeweiligen Shops und werden über automatisierte Prozesse aktualisiert. Eine Aktualisierung in Echtzeit findet nicht statt, so dass es im Einzelfall zu Abweichungen kommen kann.